Najem prywatny od 2023 r. tylko na ryczałcie. Ostatnia szansa na koszty podatkowe
Tylko do końca 2022 roku możliwe jest rozliczenie najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Przedsiębiorcy, którzy czerpią dochody z prywatnego najmu mieszkania, powinni rozważyć, czy nie rozszerzyć działalności gospodarczej w 2023 roku o najem.
Od stycznia 2023 roku jedyną formą opodatkowania prywatnego najmu mieszkania będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawki opodatkowania w tym przypadku są dwie:
- 8,5% dla przychodów, których wysokość w ciągu roku nie przekracza 100 tys. zł;
- 12,5% dla przychodów powyżej 100 tys. zł.
Korzystna stawka amortyzacji dla mieszkania używanego
Ryczałt płaci się od przychodu. Naliczając podatek, w ogóle nie uwzględnia się kosztów poniesionych na mieszkanie, takich jak remonty, odpisy amortyzacyjne, odsetki od kredytu hipotecznego. W roku 2022 osoby osiągające przychody z najmu prywatnego mogą po raz ostatni rozliczyć najem na zasadach ogólnych:
- 12% dla dochodów do 120 tys. zł;
- 32% dla dochodów powyżej 120 tys. zł.
Warto skorzystać z tej możliwości. Przede wszystkim zasady ogólne jako formę opodatkowania najmu prywatnego w bieżącym roku powinni rozważyć właściciele, którzy kupili mieszkanie przed 1 stycznia 2022 roku. Jeśli nabyli mieszkanie używane wcześniej przez co najmniej 60 miesięcy, mogą zastosować 10-procentową stawkę amortyzacyjną.
Uwaga: amortyzację mogą też stosować właściciele spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W tym przypadku stawka amortyzacji to 2,5%.
Najem prywatny na zasadach ogólnych
W praktyce, jeśli zakupione przed 1 stycznia 2022 roku używane mieszkanie (starsze niż 5-letnie) kosztowało np. 500 tys. zł, to wysokość rocznego odpisu amortyzacyjnego wyniesie 50 tys. zł. Taką kwotę w roku 2022 osoba osiągająca przychody z najmu prywatnego będzie mogła wykazać jako koszt uzyskania przychodu. Jeśli do tego dodamy np. roczną wysokość odsetek od kredytu hipotecznego i wydatki na remont mieszkania, to może się okazać, że rozliczając najem prywatny na zasadach ogólnych, w ogóle nie zapłacimy podatku.
Z rozliczenia najmu prywatnego na zasadach ogólnych do końca 2022 r. możemy skorzystać, nawet jeśli w ciągu roku płaciliśmy w tym roku zryczałtowany podatek dochodowy.
Porada
Wystarczy, że do 2 maja 2023 roku rozliczymy ten najem na formularzu PIT-36, a nie na formularzu PIT-28, na którym rozliczany jest ryczałt.
Skala i liniówka od 2023 r. tylko dla najmu w działalności
Rozliczenie dochodów z najmu na zasadach ogólnych lub podatku liniowym (podatek 19%) będzie od przyszłego roku nadal możliwe, o ile będzie to najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej.
Co prawda amortyzacja mieszkań także tych wprowadzonych do działalności gospodarczej będzie już niemożliwa, ale rozpoznanie innych kosztów uzyskania przychodu będzie nadal dozwolone. Przedsiębiorcy, którzy chcieliby dodatkowo amortyzować lokal, mogą go przekształcić z mieszkalnego na użytkowy. Nowe przepisy nie zabraniają amortyzacji lokali użytkowych.
Podziel się nim ze znajomymi
