Sprzedaż prywatnej nieruchomości
Zmiana miejsca zamieszkania to częsta sytuacja. Przy przeprowadzce może się okazać, że trzeba sprzedać dotychczasowe mieszkanie lub dom. Ustawa o podatku dochodowym reguluje sprawy podatkowe w takiej sytuacji. Ile podatku trzeba zapłacić od sprzedanej nieruchomości? Czy trzeba złożyć deklarację w przypadku sprzedaży mieszkania? Czy zawsze trzeba zapłacić ten podatek?
- Sprzedaż nieruchomości prywatnej a ustawa o podatku dochodowym
- Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości
- Co stanowi przychód w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych?
- Ile wynosi podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości?
- W jaki sposób wykazać ten podatek w urzędzie skarbowym?
Sprzedaż nieruchomości prywatnej a ustawa o podatku dochodowym
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi o tym, że odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości stanowi odrębne źródło przychodu niż przykładowo stosunek pracy czy pozarolnicza działalność gospodarcza. Wyjątkiem tutaj jest prowadzenie działalności, której przedmiotem jest handel nieruchomościami, ale ten wątek to temat na osobny artykuł.
Artykuł 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT mówi, że źródłem przychodów jest
- odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części
- odpłatne zbycie udziału w nieruchomości
- odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
- odpłatne zbycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów
Przepis ten ma zastosowanie jeśli sprzedaż nie jest elementem wykonywania działalności gospodarczej. Drugim ważnym warunkiem jest to, że sprzedaż nieruchomości ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości
Wskazany przepis mówi o tym, że w przypadku sprzedaży mieszkania trzeba liczyć się z koniecznością zapłaty podatku, jeżeli nie upłynęło 5 lat od jej nabycia. Lata liczy się od końca roku, w którym miało miejsce kupno lub budowa. W przypadku nieruchomości, które były uprzednio wycofane z działalności gospodarczej, musi minąć 6 lat od wycofania, żeby nie płacić podatku z tytułu ich sprzedaży.
Przykład
Jan zakupił mieszkanie w czerwcu 2017 roku. W listopadzie 2022 r. sprzedał mieszkanie. W związku z tym zapłaci podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości. Termin 5 lat jest liczony od końca roku, w którym zostało nabyte mieszkanie. Gdyby Jan wstrzymał się ze sprzedażą mieszkania do stycznia 2023 r., wówczas nie zapłaciłby podatku.
A jak wygląda sprawa ze spadkiem?
Przykład
Anna dostała mieszkanie w spadku po babci w listopadzie 2021 r. Babcia kupiła mieszkanie w czerwcu 2017 r. Czy sprzedając mieszkanie w styczniu 2023 r. Anna zapłaci podatek? NIE. Na podstawie art. 10 ust. 5 ustawy o PIT okres 5 lat liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę.
Inna sytuacja to rozstanie małżonków i podział majątku po rozwodzie.
Przykład
Małżeństwo Tomasz i Beata kupili mieszkanie, które weszło w skład majątku wspólnego w 2015 r. W 2023 r. doszło do rozwodu, w wyniku którego mieszkanie zostało przekazane do majątku Beaty. Sprzedając mieszkanie w tym samym roku, Beata nie zapłaci podatku. Termin 5 lat liczony jest od 2015 r. Artykuł 10 ust. 6 ustawy o PIT mówi, że 5-letni okres liczy się od nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.
Czy w przypadku mieszkania, które było wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, jego sprzedaż będzie opodatkowana w działalności gospodarczej?
W przypadku sprzedaży mieszkania, które było wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, stosujemy takie same zasady jak w przypadku sprzedaży mieszkania prywatnego zakupionego poza działalnością gospodarczą. Dlatego sprzedaż takiego mieszkania nie będzie opodatkowana w działalności gospodarczej.
Co stanowi przychód w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych?
Przychód w tej sytuacji to wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, wówczas organ podatkowy może określić wartość nieruchomości w cenie rynkowej. Kosztem uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości są udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowana nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych w czasie ich posiadania.
Ile wynosi podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości?
Podatek wynosi 19% od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
W jaki sposób wykazać ten podatek w urzędzie skarbowym?
Podatek wykazujemy na formularzu PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku podatkowego następującego po roku, w którym została zbyta nieruchomość.
Ulga mieszkaniowa
Ustawa o PIT mówi o tzw. uldze mieszkaniowej. Pozwala ona zmniejszyć opodatkowanie zbycia nieruchomości nawet do zera. Żeby skorzystać z tej ulgi trzeba mieć udokumentowane wydatki na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Wydatki te uwzględnia się do wysokości przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Czym są wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe?
Są to m.in. wydatki na zakup
- budynku mieszkalnego
- spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego
- gruntu pod budowę domu
Mogą to być również wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe przed dniem sprzedaży nieruchomości. Pełny katalog wydatków można znaleźć w ustawie o PIT.
Przykład
Andrzej kupił mieszkanie w 2019 r. za 500 000 zł. W 2022 r. sprzedał tę nieruchomość za 650 000 zł. Całą otrzymaną kwotę ze zbycia mieszkania przeznaczył na zakup domu jednorodzinnego w 2023 r., który kupił za 100 0000 zł. Ile podatku zapłaci Andrzej, jeżeli będzie chciał skorzystać z ulgi mieszkaniowej? Dochód ze sprzedaży mieszkania*udział wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe/przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości=dochód zwolniony z podatku 150 000 zł*650 000 zł/650 000 zł= 150 000 zł Jak widać, Andrzej nie zapłaci podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości, ponieważ kwota dochodu jest równa kwocie ulgi mieszkaniowej.
Podziel się nim ze znajomymi
