Spółka nieruchomościowa. Czym jest i jakie ma obowiązki?
Spółki nieruchomościowe to szczególny rodzaj podmiotów. Ustawy nakładają na nie specyficzne obowiązki podatkowe i informacyjne. Kiedy podmiot staje się spółką nieruchomościową? Jakie ma z tego tytułu obowiązki?
Czym jest spółka nieruchomościowa?
Odpowiedź na to pytanie ułatwia definicja spółki nieruchomościowej. Zgodnie z nią przez spółkę nieruchomościową należy rozumieć każdy podmiot inny niż osoba fizyczna, a zatem każdą spółkę (zarówno kapitałową, jak i osobową), która jest zobowiązana do sporządzenia bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości.
Aby uznać dany podmiot za spółkę nieruchomościową, musi ona spełniać dodatkowe warunki wymienione w przepisach. Kryteria te dotyczą struktury majątkowej i wysokości uzyskiwanych przychodów. Są one zróżnicowane w zależności od stażu spółki na rynku.
Jakie podmioty obejmuje definicja spółki nieruchomościowej?
Spółką nieruchomościową może być zarówno nowa spółka, jak i spółka działająca już od dłuższego czasu. Kluczowe jest to, czy spełnia ona warunki wskazane w przepisach.
1. Wymagania stawiane nowym spółkom są następujące:
- co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych w Polsce;
- powyższy warunek jest spełniony, gdy alternatywą są wartości praw do takich nieruchomości;
- wartość rynkowa wyżej sprecyzowanych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty – przepisy precyzują kwestię przewalutowania.
Dane te są weryfikowane na pierwszy dzień roku podatkowego. Wyjątkiem są spółki, które nie są podatnikiem podatku dochodowego – w ich przypadku dane sprawdza się na pierwszy dzień roku obrotowego.
2. Warunki stawiane spółkom już funkcjonującym na rynku:
- co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce,
- powyższy warunek jest spełniony, gdy alternatywą są wartości praw do takich nieruchomości;
- wartość bilansowa wskazanych wyżej nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty;
- przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów tego typu lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości (lub prawa do nich) oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych lub przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.
Moment weryfikacji danych to odpowiednio:
- ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy w przypadku spółek, które nie są podatnikiem podatku dochodowego;
- ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy dla pozostałych podmiotów.
„Przykład”
W 2023 r. utworzono spółkę XYZ, której celem jest budowa obiektu komercyjnego. Aby zrealizować inwestycję, podmiot nabył działkę za kwotę 8 000 000 zł. Z planu wynika, że prace będą trwały niemal 2 lata, a następnie spółka sprzeda wybudowany obiekt kontrahentowi. Biorąc pod uwagę kryteria stawiane nowym spółkom, omawiany podmiot nie może zostać uznany za spółkę nieruchomościową.
Spółka nieruchomościowa – zasady funkcjonowania
Zasady funkcjonowania spółek nieruchomościowych również są uregulowane przepisami. Na gruncie podatkowym spółka, która sprzedała m.in. udziały (akcje), musi – jako płatnik – wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego zaliczkę na podatek od dochodu z tego tytułu w wysokości 19 proc. Kwotę tytułem zaliczki należy przekazać w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód.
Powyższe zasady mają zastosowanie po łącznym spełnieniu poniższych warunków:
- strona dokonująca zbycia to podmiot, który nie ma siedziby lub zarządu w Polsce lub osoba fizyczna, która nie ma miejsca zamieszkania w Polsce;
- przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% praw do udziału zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej.
Może się zdarzyć, że spółka nie będzie posiadała informacji o kwocie transakcji zbycia. Wówczas zasady ustalania zaliczki na podatek są następujące – wynosi ona 19 proc. wartości rynkowej zbywanych udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze.
Spore zmiany wprowadzono w funkcjonowaniu spółek nieruchomościowych pochodzących z zagranicy, które nie miały siedziby lub zarządu w Polsce – zostały one zobligowane do ustanowienia przedstawiciela podatkowego. Zakres działań takiego przedstawiciela dotyczy wykonywania obowiązków płatnika – odprowadzania podatku z tytułu zbycia udziałów w spółce nieruchomościowej.
Warto wiedzieć
Przedstawicielem podatkowym spółki nieruchomościowej nie może być każdy – może to być m.in. osoba fizyczna, która posiada miejsce zamieszkania w Polsce i nie ma zaległości podatkowych oraz nie była skazana za przestępstwa podatkowe.
Jakie obowiązki ma spółka nieruchomościowa?
Do katalogu obowiązków, jakie ma spółka nieruchomościowa, dołączył obowiązek informacyjny. Z zapisów znajdujących się w ustawie o CIT i ustawie o PIT wynika, że informacje do Szefa Krajowej Administracji Skarbowej przekazywać musi spółka nieruchomościowa i podatnicy posiadający w spółce nieruchomościowej – bezpośrednio lub pośrednio:
- udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce;
- ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną;
- co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.
Zakres informacji, jaki należy przekazać do Szefa KAS, zależy od tego, kto przekazuje informacje. Jeżeli jest to:
- spółka nieruchomościowa – wskazuje ona podmioty posiadające (bezpośrednio, pośrednio) w spółce nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdy z nich takich praw;
- podatnik będący wspólnikiem spółki nieruchomościowej – podaje liczbę posiadanych (bezpośrednio, pośrednio) w spółce udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze.
Informację przekazuje się według stanu na ostatni dzień roku obrotowego spółki nieruchomościowej – gdy nie jest ona podatnikiem podatku dochodowego. W pozostałych przypadkach wiążący jest stan na ostatni dzień roku podatkowego spółki nieruchomościowej.
Termin przekazania informacji jest uzależniony od tego, czy spółka nieruchomościowa jest podatnikiem podatku dochodowego. Jeżeli nie, z obowiązku informacyjnego musi się wywiązać do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu jej roku obrotowego. W pozostałych przypadkach termin przypada na koniec trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego.
Warto wiedzieć
Zarówno spółka nieruchomościowa, jak i podatnicy przekazują informacje do Szefa KAS drogą elektroniczną.
Klauzula nieruchomościowa a spółka nieruchomościowa
Spółka może nabyć nieruchomość w dowolnym momencie. Następnie może zbyć udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze. Takie działania rodzą nie tylko pytanie o to, czy podmiot spełnia kryteria uznania go za spółkę nieruchomościową, ale również o tzw. klauzule nieruchomościowe. Klauzule te pojawiają się w umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Nie zawsze spółka spełniająca warunki wskazane w klauzuli nieruchomościowej będzie spółką nieruchomościową – ma to związek z różnicami, jakie występują w definicjach. Od tego z kolei zależy, czy spółka rozliczy się ze zbycia np. udziałów w Polsce.
Podziel się nim ze znajomymi
