Kalkulator opłacalności najmu

Aktualizacja: 3 stycznia 2024 r.

Skorzystaj z kalkulatora, aby oszacować opłacalność wynajmu mieszkania. Łatwo obliczysz w nim, ile wyniesie Twój zysk z najmu nieruchomości. Wystarczy, że podasz swoje planowane miesięczne przychody, koszty (miesięczne i roczne) oraz składki ZUS.

Kalkulator ma charakter jedynie poglądowy a dokonane wyliczenia nie mogą być traktowane jako wiążące i nie tworzą podstawy jakichkolwiek roszczeń względem InFakt Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie (dalej jako „InFakt”). Informacje uzyskane w wyniku użycia kalkulatora nie stanowią rekomendacji, porady prawnej, porady inwestycyjnej ani doradztwa podatkowego. Rzeczywista sytuacja podatnika może się w konkretnym przypadku różnić, w szczególności w zależności od okoliczności faktycznych, prawnych i finansowych. InFakt nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody wynikające lub związane ze skorzystaniem z kalkulatora.

Jakie podatki należy płacić z tytułu wynajmu mieszkania?

Mieszkanie możesz wynajmować prywatnie lub w ramach działalności gospodarczej. Od 2023 r. w przypadku wynajmu mieszkania prywatnie rozliczysz go tylko na ryczałcie.

Wynajmując mieszkanie w ramach działalności gospodarczej masz do wyboru 3 formy opodatkowania:

• skalę podatkową,
• podatek liniowy,
• ryczałt ewidencjonowany.

Ryczałt zarówno prywatny, jak i w działalności wynosi 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie. Powyżej tej kwoty stawka wynosi 12,5%.

Na skali podatkowej opodatkowany jest dochód, czyli przychód minus koszty oraz składki na ubezpieczenie społeczne. Pierwsze 30 000 zł nie podlega opodatkowaniu, kolejne 90 000 zł opodatkowane jest stawką 12%, a dochody powyżej 120 000 zł opodatkowane są stawką 32%.

Podatek liniowy to jedna stawka podatkowa 19%. Podobnie jak na skali podatkowej opodatkowany jest nasz dochód. Z tym, że podatnicy jeszcze mogą odliczyć składkę zdrowotną do limitu, który w 2023 r. wynosi 10 200 zł.

Wynajem mieszkania a ulgi podatkowe

Prowadząc działalność gospodarczą w ramach wynajmu mieszkań, możesz skorzystać z ulg w zależności od wybranej formy opodatkowania. Najwięcej ulg podatkowych dostępnych jest w ramach skali podatkowej. Przykładowo na skali skorzystasz z ulgi na dzieci, j możesz też rozliczyć się wspólnie z małżonkiem.

Podatek liniowy daje również możliwość skorzystania np. z ulgi termomodernizacyjnej czy wpłaty na IKZE.

Na ryczałcie dodatkowo rozliczysz m.in. ulgę na internet oraz rehabilitacyjną. Co istotne na każdej z form opodatkowania odliczysz również przekazane darowizny na cele charytatywne oraz możesz skorzystać z nowych ulg tzw. PIT “zerowy”. Należą do nich ulga dla rodzin z 4 dzieci, dla seniorów oraz osób powracających z zagranicy.

Jakie koszty związane z wynajmem mieszkania można odliczyć od podatku?

W przypadku najmu prywatnego niestety Twoje wydatki nie obniżą Twoich podatków. Warto przy takiej umowie zadbać o to, żeby koszty eksploatacyjne ponosili bezpośrednio najemcy. Wówczas opłaty takie nie podwyższą Twojej podstawy opodatkowania. Podatek zapłacisz tylko od wartości rzeczywistego najmu, czyli tego, co zarabiasz. Jeśli zaprowadzisz remont, doposażysz mieszkanie, to takie wydatki nie wpłyną na podatki.

Dopiero jeśli zdecydujesz się na wynajem mieszkań w ramach działalności gospodarczej na skali podatkowej lub podatku liniowym, możesz obniżyć podatki. W związku z tym warto przeanalizować, jak duże wydatki na mieszkanie będziesz ponosić. Do kosztów zaliczysz wszelkie remonty, wyposażenie, koszty zarządzania nieruchomością, opłaty eksploatacyjne oraz inne związane bezpośrednio z wynajmowanym mieszkaniem. To pozwoli odpowiednio zmniejszyć Twoje zobowiązania z tytułu podatku.

Czy wynajem mieszkania zawsze jest opłacalny finansowo?

Opłacalność wynajmu jest kwestią indywidualną. Podatki, składki ZUS przy działalności gospodarczej, opłaty eksploatacyjne mogą powodować, że jednak najem nie jest rentowny. Warto odpowiednio przekalkulować planowane przychody i koszty wraz z obciążeniami, jakie musisz oddać do budżetu. W kalkulacji należy ująć również takie koszty, jak duże remonty czy też okresy braku wynajmu, gdy jednak zmieni się nam osoba wynajmująca. Wynik pozwoli Ci podjąć decyzję.

Wynajem mieszkania a płatności ZUS – czy muszę płacić?

Najem prywatny nie powoduje obowiązku podlegania ubezpieczeniu ZUS. Z kolei prowadząc działalność gospodarczą, musisz zgłosić się do ZUS. Jeśli jesteś początkującym przedsiębiorcą, możesz skorzystać z ulgi na start. Oznacza ona, że przez pierwsze pół roku zapłacisz tylko składkę zdrowotną. Po tym okresie możesz skorzystać z ZUS preferencyjnego, tzw. małego ZUS. Następnie możesz jeszcze skorzystać z ZUS+ przez kolejne 36 miesięcy pod warunkiem, że Twoje przychody z roku poprzedzającego nie przekroczą 120 000 zł. W przypadku niespełnienia warunków lub po wykorzystaniu ZUS+, zapłacisz już duży ZUS. Osoby zatrudnione, jeśli ich pensja przekracza co najmniej minimalne wynagrodzenie, płacą tylko składkę zdrowotną.

Jakie są zasady ogólne opodatkowania z tytułu wynajmu mieszkania?

Wynajmując mieszkanie prywatnie od 1 stycznia 2023 r. zawsze będzie opodatkowane ryczałtem. Opodatkowaniu podlega przychód, jaki osiągasz z najmu. Podatek należy obliczyć samemu i zapłacić do urzędu skarbowego na indywidualny mikrorachunek. Prowadząc działalność gospodarczą w zakresie najmu mieszkań możesz wybrać oprócz ryczałtu, również zasady ogólne (skala podatkowa) oraz podatek liniowy. Te dwie metody pozwolą Ci na ujmowanie kosztów związanych z wynajmowanym mieszkaniem.

Ryczałt od najmu – czym jest i jak działa?

Ryczałt od najmu jest dostępny zarówno przy najmie prywatnym, jak i przy działalności gospodarczej. W obu przypadkach stawka ryczałtu wynosi 8,5% do kwoty przychodu 100 000 zł, a powyżej stawka wzrasta do 12,5%. Metoda ta nie pozwala na ujmowanie kosztów. Ryczałt przy działalności gospodarczej może być mniej opłacalny z uwagi na to, że całość przychodu podlega opodatkowaniu łącznie z opłatami eksploatacyjnymi. Przy wynajmie prywatnym opłaty eksploatacyjne mogą być przenoszone bezpośrednio na najemcę. A w konsekwencji nie są one opodatkowane.

Jakie są różnice między opodatkowaniem na zasadach ogólnych a ryczałtem od najmu?

Podstawową różnicą pomiędzy ryczałtem a opodatkowaniem na zasadach ogólnych jest fakt, że przy ryczałcie nie uwzględniamy kosztów. Oznacza to, że przy ryczałcie opodatkowany jest przychód, a przy zasadach ogólnych dochód. Wszelkie wydatki związane z nieruchomością obniżają naszą podstawę opodatkowania. Zasady ogólne pozwalają na więcej ulg. Prowadząc działalność opodatkowana ryczałtem nie możesz skorzystać np. ze wspólnego rozliczenia z małżonkiem.

Uwaga: przy najmie prywatnym, pomimo że jest opodatkowany ryczałtem, możemy rozliczyć się wspólnie.

Najczęstsze błędy podatkowe przy wynajmie mieszkania

Najczęstszym błędem przy wynajmie prywatnym jest uwzględnienie w cenie najmu kosztów eksploatacyjnych lokalu. Taki zapis w umowie powoduje, że również one są opodatkowane. Z drugiej strony takie wydatki nie zmniejszą naszej podstawy opodatkowania. W konsekwencji zapłacisz podatek również od wydatków na utrzymanie lokalu mieszkalnego.

Częstymi błędami jest w ogóle brak umowy lub umowa, która nie precyzuje dokładnie praw i obowiązków stron. Warto w umowie zawrzeć informacje np.:

• o kaucji,
• o tym, jak wygląda procedura przekazania mieszkania,
• kto ponosi koszty za zniszczenia i bieżącą konserwację, czy też takie prozaiczne sprawy, jak wymiana żarówek.

Brak odpowiednich uregulowań może spowodować, że najem będzie mocno absorbujący i dodatkowo poniesiesz szereg niepotrzebnych kosztów.

Czy wynajmując mieszkanie, trzeba prowadzić księgowość?

Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się również z prowadzeniem księgowości. W zależności od formy opodatkowania należy prowadzić ewidencję przychodu lub podatkową księgę przychodów i rozchodów. Dodatkowo przepisy wymagają prowadzenie szeregu innych ewidencji, takich jak ewidencję środków trwałych czy też rejestry VAT. Działalność gospodarcza również wiąże się ze sporządzeniem deklaracji do urzędu skarbowego i ZUS.

Korzyści ze wsparcia biura rachunkowego w ramach wynajmowania mieszkania

Wsparcie biura rachunkowego zapewnia Ci spokój w zakresie poprawnego rozliczenia najmu. Osoba zajmująca się Twoją księgowością załatwi za Ciebie wiele uciążliwych spraw. M.in. odpowiednio i prawidłowo wyliczy wysokość podatków, odpowie na Twoje ewentualne pytania i wątpliwości. Będzie kontaktować się w Twoim imieniu z urzędami i przesyłać do nich wszystkie niezbędne dokumenty. Dzięki temu zaoszczędzisz wiele czasu i stresu. Wsparcie wykwalifikowanej księgowej lub księgowego to dla Ciebie gwarancja, że Twoje dochody z najmu mieszkania są prawidłowo rozliczane.

Podsumowanie – FAQ

Czy muszę płacić podatek od wynajmu mieszkania, jeśli zarabiam na nim mniej niż minimalną krajową?

Tak, obowiązek podatkowy powstaje niezależnie od tego, ile zarabiasz. Jednak przepisy dają Ci możliwość skorzystania z różnych ulg podatkowych. Skorzystania z nich może spowodować, że nie zapłacisz podatku. Osoby prowadzące działalność na skali podatkowej mają kwotę wolną od opodatkowania do 30 000 zł dochodu. Przy ulgach PIT “zero” na każdej formie możesz skorzystać ze zwolnienia przychodu do wysokości 85 528 zł. Korzystając z ulgi np. na dziecko, również zmniejszysz podatek.

Czy wynajem mieszkania przez platformę internetową jest legalny?

Wynajmowanie mieszkania przez platformy internetowe jest jak najbardziej legalne. Platformy internetowe ułatwiają procedurę najmu, zwłaszcza najmu krótkoterminowego.

Czy muszę płacić podatek od wynajmu mieszkania, jeśli wynajmuję je tylko przez kilka miesięcy w roku?

Okresy wynajmu nie mają znaczenia. Podatek zapłacisz od osiąganego przychodu / dochodu, a nie okresu wynajmowania.

Czy muszę płacić ZUS z tytułu wynajmu mieszkania, jeśli jest to moje jedyne źródło dochodu?

Wynajmując prywatnie lokal mieszkalny nie musisz płacić ZUS. ZUS jest obowiązkowy przy działalności gospodarczej.